Irvine의 인구는 급성장한다. - 작성자 : Ina Park

뉴스타 얼바인 오피스에서 일을 하다 보면 한국 사람들이 참 얼바인을 참 좋아하는것 같다. 구름 같이 몰려 온다고 하는 표현이 더 맞는것 같다. 인구 증가속도가 무려  전국에서 8위이고 2013년 얼바인시 센서스 보고에 따르면 인구가 23만명에  육박 한다. 이것은 도시 한가 더 만들어 지는것 과 같다. 중요한 것은 지금이 시작이라는 것이다.

미국 내 8학군이라는 말이 한국에서 유행을 한다. 낮은 범죄율이라는 것은 미국을 대변할 정도로 홍보가 잘 되어 있다 ·편리한 교통 및 편의 시설·IT 및 의료관련 등 대기업 잇달아 둥지를 틀고 있으며 한인들도 10년사이 2배이상이 늘었으며 아파트 입주난도   갈수록 증가하는것 같다. 얼바인의 인구증가 속도는 남가주 평균의 5배에 달하는 것으로, 지난 10년 동안 평균 4.8%의 증가율을 보였다. 같은 기간 얼바인 지역의 한인 인구 또한 두 배 이상 늘어나 지난 2000년 7,593명에서 2010년 1만 8,445명으로 1.5배가량 증가했다. 얼바인시 전체 인구의 약 8%를 한인이 차지하고 있는 셈이다.

오렌지카운티 내 최대 한인 밀집 주거지의 하나로 놀스우드하이, 유니버시티하이, 벡맨하이 등 명문 학군으로 한국에도 잘 알려져 있는 어바인의 급성장은 그레이트 파크의 개발허가이후 관심이 더 집중되고 있다.
얼바인의 인구는 백인이 50% 이상이면서도, 한국인, 중국인, 일본인, 인도인 등 소수민족이 조화롭게 구성되어 있으며, 현지 한인들 뿐만 아니라 조기 유학생들도 많다. 어바인 초·중·고교 학생 3만명 가운데 4,000명가량이 한국학생으로 추산되고 있다.

얼바인의 이같은 성장세는 부동산 시장에서도 여실히 드러난다. 신규주택 건설이 현재도 진행중에 있으며 있으며 주택판매 건수도 증가세다. ‘어바인 컴퍼니’는 지난해 1,400채의 신규주택을 판매해 전년도 774채보다 두 배 가까운 판매실적을 기록했다. '어바인 컴퍼니'는 앞으로도 지속적인 주택공급 계획에 있으며, 그레이트 파크의 개발허가는 추후 얼바인의 성장에 얼마나 큰 영향을 미칠지 가히 주목이 된다. 또한 학령기 자녀를 둔 가족단위의 이주가 크게 늘면서 아파트 리스 뿐만 아니라 입주 경쟁 또한 치열하다. IT 기업과 의료 및 생명 과학, 항공관련 기업들의 어바인 입주도 계속되고 있다. 얼바인에 있는 기업 수는 약 1만6,500여 개로 ‘보톡스 주사’로 유명한 제약회사 엘러건, ‘스타크래프트’를 만든 게임회사 블리자드의 본사가 어바인에 몰려 있다. 존웨인 오렌지카운티 국제 공항 및 유니버시티 어바인 대학병원 관련 기업 및 종사자들도 얼바인의 주요 직업군 중의 하나이다. 기아자동차와 네이버(NHA) 미주 본사를 비롯 삼성 SDI 등 한국 기업들도 얼바인으로 찾아들고 있다.

얼바인 시에서는 앞으로 오는 2035년까지 인구가 30만명을 목표로 하고 있다. 현재 어바인은 16500가지의 직업군에 비해, 실제 노동 인구 수는 현저히 부족하여 최소 10만이상의 노동 인구 유입이 필요한 실정이며, 이런 추세를 반영해 오는 2020년까지 어바인에는 3~4만채 가량의 신규주택이 새로 완공 및 분양될 계획이다.

얼바인의 이같은 성장세를 우수한 교육 환경과 낮은 범죄율 및 뛰어난 녹지환경에서 기인하는 것으로 분석된다. FBI 통계에 따르면 얼바인의 범죄발생률은 전국의 인구 10만명 이상의 도시 가운데 최저 수준으로 지난 6년동안 미국에서 가장 안전한 도시로 손꼽히고 있다. 교육수준은 미국에서 최상위 4% 수준이다. 미국 내 8학군이라는 말은 과언이 아니다. 래리 애그런 얼바인 시의원은 “얼바인의 급성장은 남가주 내에서 손꼽히는 철저한 도시계획에 따른 결과”라며 “미국에서 가장 안전하고 영리하며 쾌적한 환경이 계속해서 사람들을 끌어들이는 기능을 하고 있다”고 말했다.  뿐만 아니라 교통과 편의 시설 또한 얼바인의 생활 환경을 편리하게 하는데 한 몫한다. 얼바인으로의 접근이 용이한 5번을 중심으로 405번 및 근처의 133번 73번, 55번, 261번 등의 주변 고속도로 및 계획 도시로 잘 닦인 도시내의 도로들이 그 단면을 보여준다. 도시 내 사이프레스 빌리지몰, 우드브리지 스퀘어, 싸우스 코스트 플라자 쇼핑센터, 어바인 스펙트럼 센터 등 잘 조성된 쇼핑몰과 일상생활을 편리하게 하는 한국 병원, 마트, 학원가 등은 한국인을 위한 생활의 질을 높여 줌에 틀림없다. 단지와 커뮤니티 마다 조성된 수많은 공원과 트레일, 오크릭, 랜초샌와킨, 뉴포트비치, 코스털파크 등 골프 시설 등은 시민들의 여가 및 레저 활동에도 아주 유용하다.

지역구로 나누어 살펴본 Irvine의 부동산의 특징들 - 작성자 : Ina Park

Irvine은 1971년 도시로 승격되면서 계획 개발 되었기 때문에, 대부분의 집들이 타지역에 비해 새것인 경우가 대부분이다. 치안, 교육, 직업군의 다양성, 교통의 요지 및 편의 시설의 다양성 등으로 인한 투자 가치가 높다는 평가를 바탕으로 Irvine 내에 어떤 지역에 주거 및 투자를 결정할 것인가 또한 우리가 알아야 할 정보 중 하나이다. 따라서 우리는Irvine을 지역구 별로 나누어 살펴볼 필요가 있는데Irvine은 크게 22 지역구로 나누어 볼 수 있다.

그 중에서도 도시가 승격되면서 초기 발전한 곳은 405번 고속도로 주변에 위치한 Wood bridge, Oak greek, Orange tree, University park, West park 주변이 있을 것이다. 이곳은 5번 고속도로의 교통 체증, Irvine의 중심지의 공기 정체등의 요인으로 먼저 발전된 곳이다. 이 주변은 개발된지 대부분 20-30 년이 지난 만큼 멜로로즈 텍스가 페이 오프된 집들이 많기 때문에, 텍스에 부담을 느끼는 투자자들이 투자하기 적합한 곳이다. 뿐만 아니라 주변에 유니벌시티 고등학교 및 유씨얼바인 등의 학교가 많아 렌트 및 주택의 수요가 많고, 공항 및 교육관련 직업군 또한 다양하여, 콘도 및 주택의 나이에 비해 가격대가 높은 편이다. 다른 한편으로 유학생이나 교육이민의 경우 또한 많아 부동산의 턴오버가 빨라 투자 후에도 유지 및 관리가 용이하며, 추후 되파는 것 또한 쉬운 편이어서 많은 장점을 소유한 곳이다.

다음으로Irvine 중에서도 최고의 API(학력평가지수)를 자랑하는 Northwood 고등학교 학군에 속하는 지역이다. 실제 명문 학군을 찾는 한인들의 수는 꾸준히 증가해, 2012년 센서스의 보고에 따르면 Irvine에 거주하는 한국인의 수는 19000명을 넘었다. 미국은 스쿨 디스트릭이라는 제도를 통해 거주 지역에 따라 정해진 학교들의 범위 내에서 선택하여 가도록 되어있는데, 이 Northwood 고등학교를 다닐 수 있는 대표적인 지역으로 Northwood, Stonegate, Stonegate east, Portola springs 등이 있다. 미국의 8학군이 속한 도시Irvine 중에서도 으뜸인 학교라는 자부심 뿐만 아니라, 과거 Orange county great park 주변이기 때문에 소음 및 생활 환경이 열악하다는 이유로 배제 되었던 이 주변 지역은, 최근 Great park 에 있던 항군기지가 철수하고 새로운 개발단지로 확정되면서 고속 성장 중인 지역이다. 대부분의 부동산이 5년 안팍의 새 건물들이라 최신의 시설을 띠고 있으며, 한국인이 좋아하는 쾌적한 생활공간임에 틀림이 없다.

Northwood 지역은 이미 개발이 거의 완료되어 다양한 쇼핑 센터 및 상권, 콘도 지구 등이 자리를 잡았을 뿐만 아니라 집값이 100만불 이상의 고가에도 불구하고, 학교가 단지내 있어 걸어다닐 수 있어 수요량이 많다. 현재도 개발 진행중인 Stone gate, Stone gate east 지역과 더불어 앞으로도 잠재적인 투자가치가 풍부한 곳이다. Stongate 와 Stone gate east 지역은 2010년 이후 분양이 시작된 곳이 대부분이며, 대규모 단지 식의 아파트와 콘도, 싱글하우스가 자리잡고 있다. 다양한 크기와 용도의 공원들과 쇼핑몰, 여가 및 레져 활동이 가능한 최신식의 장소로 백인 및 한국인 뿐만 아니라 최근 중국인의 수요 또한 증가하고 있다. Irvine의 북동쪽에 자리잡은 Portola springs 는 Northwood 고등학교까지의 거리가 지도상으로 보이는 거리보다 훨씬 짧은 5분 거리에 있다. 이미 개발이 되어 있고, 일부 새주택의 공사도 진행중에 있다. 또한 미국에서 선호하는 언덕, 힐 등의 조망권이 높은 지역의 고급 주택 형태를 띠고 있으면서도 아직은 다른 지역보다 sf당 가격이 조금 저렴한 편이라서 앞으로 투자해 볼만한 지역 중의 하나라고 꼽을 수 있다.

만약Irvine의 학군의 벽이 너무 높아 내신 점수가 걱정이 된다면? 주저말고 이곳을 택해야 한다. Culver Drive와 5번 고속도로를 경계로 왼쪽 지역은Irvine에 속해 있으면서도 Tustin 학군에 속하는 곳이다. 이 지역의 학군이 바로 유명한 Arnold O Beckman 고등학교이다. 실제 이곳은 Tustin Ranch Golf club 지역은 학군이 좋고, 편의 및 환경 조성이 잘 되어 있어 고가의 주택이 많다. 또한 Culver drive을 중심으로 왼쪽에North park gate 단지, 오른쪽으로 게이트는 없으나 부동산 가격 부담이 조금은 작은 North park square 또한 대학을 가는데 유리한 이유로 한국인의 선호도가 높은 학교이다.

한인몰이 있을 뿐만 아니라 부동산의 시세 또한 비교적 낮은 편에 속하는 대표적인 곳은 Walnut village이다. Irvine의 주요 상권의 건물을 다수 소유하고 있는Irvine company의 까다로운 리스 심사 및 sf 당 렌트비가 타지역보다 높은 3-4 달러로 신상권 보다는 도시 발달 초기에 형성된 walnut village 중심으로 한인 업소들이 자리잡고 있다. 이곳은 마켓, 은행, 비디오, 미용실 뿐만 아니라 태권도, 미술, 단과 학원 등의 학원가가 분포해 있다. 또한 현재Irvine보다 리스가 용이하고, 렌트비가 저렴한 Tustin에 서서히 상권이 발달하고 있으며, 2만 8천 sf 규모의 이 마켓은 베이커리, 비디오, 다양한 식당가, 커피숍, 건강보조식품, 화장품 등 다양한 분야의 상권이 입주할 예정이다.

이 외에도Irvine 은 도시 자체가 지역구마다 서로 다른 매력을 가진 친환경 계획도시이다. 앞으로 향후 10년, 20년을 바라보고 투자를 하고자 하는 투자자의 으뜸 도시라 자신한다.

Irvine에 부동산 투자를 원하는 투자자들이 고찰해야할 5가지 평가 기준을 통한 투자가치 분석 -작성자:Ina Park

Irvine은 1971년 처음으로 city로 등록되었다. 당시 인구는 공식적으로 9960명 이었으며, 도시 계획은 인구 5만명 수용을 목표로 개발되었다. 그리고 현재는 남가주와 더불어 미국 내 최단기 급성장한 도시 중의 하나로 발전하여 현 2012년 인구 수 23만명을 돌파하였다. 나아가 현재 도시계획은 최대 인구 40만까지의 확대를 목표로 이전 해군 기지 였던 엘토로 기지를  ‘그레이트 파크(Great Park)’로 개발 및 발전시킬 전망이다.  따라서 앞으로도 부동산의 투자 및 주거공간으로서의 자산 가치는 더욱 높아질 것이다.

대부분의 사람들이 부동산에 투자를 원하는 경우 크게 5가지로 평가해 볼 수 있다.

첫째,  치안이다. Irvine은 미국 내에서도 지난 6년간 범죄율이 가장 낮은 도시 중의 하나로 선정된 안전한 도시이다.

둘째, 직업군이다. Irvine 의 Top 5 안에 드는 직업군으로 의료계 종사,교육, IT, Entertainment, 항공 등 다양한 직업군이 분포되어 있다. 실제 센서스의 조사에 따르면 Irvine에 직업 종류는 190,600(2012년 기준)가지에 이르며, 청년층과 노인층을 제외한 실제 노동 가능 인구 수는 10만명에 달하지 못하고 있다. 최소 20만의 노동 인구가 지속적으로 충원되어야 하며, 따라서 노동 인구에 대한 기본 잠재적 수요가 높다고 할 수 있다.

셋째, 학군이다. 2010년 이후 캘리포니아 주의 목표는 공립고등학교의 평균 API(전국학력평가지수) 점수가 700점이 넘는 것이다. API의 점수는 보통 850점 이상이면 A급 학교로 보는데, API에 따라 LA county(747) 및 Orange county(838) 에 비해 월등히 높은 900 점 대를 유지하고 있어 Irvine을 미국의 8학군으로 보고있다. 백인의 분포가 50%가 넘으면서도 한인, 중국인, 인도인등의 소수민의 인구가 아주 조화롭게 분포되어 있어, 교육을 위한 중국, 일본 등의 국가에서 유학 및 이민자의 수 또한 꾸준히 증가하고 있다.

 

넷째, 교통 및 편의 시설이다. Irvine은 철저히 계획하에 발전된 도시이기 때문에 다양한 소득계층의 사람들이 살기 편리하게 조성되어 있다. 녹색 도시라는 이름에 걸맞게 주변에 다양한 크기와 모양의 공원들이 있으며, 도시의 역사가 짧고 계획적으로 발전된 만큼 주택 및 건물의 나이가 많지않아 대부분의 단지나 구획마다 수영장, 골프장 및 테니스등이 마련되어 있어 레져  스포츠를 즐기기에 안성맞춤이다. 또한 저가의 쇼핑몰부터 고가의 백화점을 비롯하여, 다수의 마켓플레이스 등의 인접성이 좋아 생활하기 편하다. 근처에 John wayne international airport은 타도시 및 타국으로의 여행에 이로울 뿐만 아니라 5번과 405번의 프리웨이 또한 이동에 편리함을 주는 교통의 요지라 할 수 있다.

마지막으로 Irvine 부동산의 가치이다.  Irvine은 주변 도시인 터스틴, 뉴포트, 레이크 포리스트 등과 비교하여 보았을 때에도 부동산 경기가 불황일 때 자산가치가 가장 늦게 떨어지고, 부동산 경기가 좋을 때 가장 빨리 오르는 것을 알 수 있다. 앞으로 최소 20만의 인구가 더 유입되고, 계발 계획단지가 발전될 수록 그 가치는 더 높아질 것이다. 또한 학군이 좋아 유학생 및 타도시에서 대학을 위해 렌트를 하는 사람들이 많아, 자녀의 유학을 위해 투자를 하더라도 렌트에 대한 염려가 줄며, 추후 되팔더라도 부동산 수요 인구가 많아 투자금과 인센티브를 회수하기 용이하다.

지금까지 우리는 치안, 직업, 학군,  교통 및 편의시설, 자산 가치를 통해 Irvine에 대하여 알아보았다. 이러한 여러 근거는 앞으로도 Irvine의 부동산 시장이 지속적으로 성장할 것임을 암시한다.